Geassocieerde notarissen
voor dienstverlening op maat

Aanpassingen van de voorwaarden voor de toepassing van het fiscaal abattement op het verkooprecht in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (België)

Vanaf 1 april 2023 zal de aankoop van een eerste woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest op fiscaal vlak voordeliger zijn.  De schijf die wordt vrijgesteld van registratierechten wordt verhoogd en de ‘startende’ kopers die zich ertoe verbinden om  een energetische verbouwing van hun nieuwe woonst uit te voeren zullen eveneens kunnen genieten van een aanvullend abattement.

Meerdere veranderingen zullen gebeuren op vlak van het basisabattement.  Het plafond van de maximale belastbare grondslag wordt verhoogd naar €600 000, tegenover €500 000 vroeger.  Het abattement, dit wil zeggen de schijf vrijgesteld van registratierechten, zal naar €200 000 gebracht worden in plaats van €175 000, hetzij een bijkomende besparing van €3125 die het fiscaal voordeel naar €25 000 brengt.  De termijn om de hoofdverblijfplaats te vestigen in het aangekochte goed zal naar 3 jaar in plaats van 2 jaar gebracht worden.  Deze termijn zal zelfs tot 5 jaar kunnen gebracht worden in het geval waarin de koper zich verbindt om de energieprestatie van het verworven goed te verbeteren.  De verplichting tot behoud van domicilie in het onroerend goed waarvoor het abattement werd verkregen gedurende een ononderbroken periode van 5 jaar blijft daarentegen onveranderd.  Hoewel, de sanctie in geval van niet-naleving van de termijn werd aangepast.  De terugbetaling van het voordeel van het abattement zal pro rata verschuldigd zijn, in functie van het deel van de termijn (per jaar) dat niet nageleefd werd.  Deze regel is retroactief en begunstigt eveneens de personen die genoten hebben van het abattement voor 1 april 2023.

Een aanvullend en onmiddellijk abattement werd eveneens ingevoerd.  Het zal van toepassing zijn wanneer de kopers zich ertoe verbinden om de energieprestatie van het verworven onroerend goed te verbeteren.  De gewestelijke wetgever, zich bewust van de klimaatproblematiek en -doelstellingen, en van de ouderdom/vetusteit van het Brusselse vastgoedpark, heeft beslist het bestaande regime aan te passen teneinde de burger aan te zetten om deel te nemen aan deze inspanning in het algemeen belang.  Het bedrag van het aanvullend abattement is €25 000 voor elke verbetering van energiecategorie die zo wordt bekomen, met een minimum van 2 categorieën.  Dit aanvullend abattement blijft weliswaar een aanhorigheid aan het basisabattement en de voorwaarden van dit laatste moeten dus nageleefd worden.  De personen die de toepassing van het aanvullend abattement hebben gevraagd en de nodige werken niet hebben afgerond binnen de termijnen zullen gesanctioneerd worden (boetes).  Het is dus sterk aangeraden om zich te beroepen op het advies van een professioneel alvorens zich te verbinden tot de verbetering van de energieprestatie van een gebouw.

De aangebrachte aanpassingen zullen in werking treden op 1 april 2023.  Het zijn dus de koopovereenkomsten (“compromis”) gesloten vanaf 1 april 2023 die bedoeld worden, net zoals de overeenkomsten met opschortende voorwaarden gesloten voor 1 april 2023 waarvan de opschortende voorwaarde vervuld wordt na 31 maart 2023.

Sinds 23 november 2022 is in Vlaanderen een asbestinventarisattest vereist bij elke overdracht onder levenden van een eigendomsrecht, het ontstaan of de overdracht van een recht van vruchtgebruik, erfpacht, oppervlakterecht of reëel gebruiksrecht met betrekking tot een toegankelijk bouwwerk dat vóór 2001 is gebouwd.

Concreet gaat het om elk gebouw dat vóór 2001 is gebouwd en betreden kan worden. Het is mogelijk om een gebouw te betreden als het ten minste één dak heeft dat door bouwelementen wordt ondersteund en/of een persoon normaal gesproken binnen kan staan of lopen. Een minimale hoogte van 1,75 m is vereist wanneer men staat of loopt. Een asbestattest is echter niet vereist als het vloeroppervlak van het gebouw kleiner is dan 20m2. Als er meerdere toegankelijke gebouwen zijn, moet de som van de vloeroppervlakken minder dan 20m2 zijn.

Dit geldt voor huizen, flats, kantoorgebouwen, garages, carports, tuinhuisjes, schuurtjes, enz.

Voor flats in gedwongen mede-eigendom is vanaf 1 mei 2025 alleen voor de gemeenschappelijke ruimten een asbestattest vereist. Een flatgebouw dat aan één en dezelfde persoon wordt verkocht, is daarentegen niet onderworpen aan de verplichte mede-eigendom en een certificaat voor de gemeenschappelijke delen zal dus eveneens vereist zijn vanaf 23 november 2022.

Het is de bedoeling dat tegen 31 december 2031 een dergelijk attest vereist zal zijn voor elke toegankelijke constructie die vóór 2001 als dusdanig werd gebouwd, en niet enkel in geval van overdracht van rechten met betrekking tot een dergelijke constructie.

Bovendien heeft de OVAM verduidelijkt dat een asbestinventarisattest enkel vereist is wanneer de overdracht betrekking heeft op een nieuwe eigenaar of een nieuwe houder van een zakelijk recht (vruchtgebruik, blote eigendom, enz.).

Naast verkopen vallen ook schenkingen van onroerend goed met of zonder voorbehoud van vruchtgebruik en inbreng van onroerend goed in een huwelijksgemeenschap onder deze nieuwe wetgeving. Zij is echter niet van toepassing op overeenkomsten die een verhogingsclausule bevatten of op splitsingen waarbij geen nieuwe eigenaar betrokken is.

In de notariële akte moet worden vermeld of aan de koper een geldig asbestinventarisattest is verstrekt. Er is echter geen algemene verplichting voor de koper om asbest te verwijderen. Wel moet de koper zorgvuldig zijn bij het uitvoeren van onderhouds- of renovatiewerkzaamheden aan het pand: verontreinigde materialen die door de werkzaamheden gemakkelijk bereikbaar zijn, moeten door de koper worden verwijderd.

Belangrijk: bij gebrek aan een asbestattest kan de koper de nietigheid van de akte inroepen! Deze vordering tot nietigheid kan alleen verdwijnen als uiteindelijk een geldig certificaat wordt meegedeeld en de koper afstand doet van het recht om de nietigheid van de akte in te roepen. Bovendien kan het ontbreken van een certificaat ook worden beschouwd als een milieudelict.

In principe is het certificaat 10 jaar geldig. Het wordt teruggebracht tot 5 jaar wanneer het gaat om ten minste één asbesthoudend materiaal met een hoog materiaalrisico. Ten slotte is een nieuw certificaat vereist wanneer de toestand of situatie wijzigt (er zijn werkzaamheden uitgevoerd, er zijn nieuwe materialen toegevoegd, enz.).

De kosten van een dergelijk attest variëren volgens een aantal criteria (type woning, bouwjaar, enz.). De koper kan een lijst van de verschillende erkende deskundigen vinden via de volgende link https://ovam.vlaanderen.be/lijst-procesgecertificeerde-bedrijven